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9月底琨御府二期推出120套房源，目前已有87套處於資格核驗狀態。資料圖片
　　（上接B10版）
　　觀察
　　稀缺價值支撐高端住宅實際業績
　　“開盤確實‘日光’，現在僅有一套資格審核沒過的退房。”昨天，記者以買房人名義致電華潤萬橡府，售樓員這樣告訴記者，7月開盤180套房源當天銷售完畢，後來因為原來買房人資格審核未通過，出現了極少量的退房。現在僅有一套185平方米的房源可售。
　　在業內人士看來，諸如萬橡府、琨御府、海德公園這樣的高端項目，都處在城市核心區，區域供應量少，加上產品本身優勢，多樣的稀缺價值支持了項目銷售業績。
　　琨御府相關負責人告訴記者，8月中旬首期開盤，9月底二期開盤，但由於首期開盤簽約等工作，二期開盤實際蓄客期只有兩周。取得70%的認購率也體現出項目價值受到買房人認可。與此同時，相對於首期7萬元/平方米的價格，二期開盤價格還有所上浮，接近了73000元/平方米的取證價格。
　　與此可以印證的是，市住建委網站已經顯示出，琨御府二期120套房源中，已經有87套處於資格核驗狀態。
　　第三視角
　　也有開發商造熱銷噱頭
　　雖然高端樓盤熱銷不乏貨真價實的例子，類似一些樓盤的高轉簽率就證明瞭自己熱銷非虛；但北京樓市仍然存在人為營造的熱銷。綜合業內人士說法，高端住宅營造熱銷可以在很多環節上做文章。
　　在開盤前，不少樓盤都會進行排號蓄客，這個過程中，有的開發商就會留號。這種“留號”一方面會增加名義上的蓄客量，另一方面有助於後期安插關係戶。
　　在開盤時間上，部分高端項目取得預售證之後，並沒有按照規定的3天期限開盤，往往會拖較長時間，進一步積累客戶。
　　比較常見的還有開發商“小量多推”。相對於一些樓盤一次性推出取證房源贏得的熱銷，一些樓盤熱銷成色就要打折扣。“同樣是高端盤，一次推40套日光，和一次推200套日光，能一樣嗎？”但司空見慣的是，許多樓盤會壓縮單次推盤量，保持多次熱銷帶來的市場關註度。
　　還有的高端樓盤營銷中會有“自產自銷”的做法，通過內部人士或者關聯機構先購房，做出銷售業績，然後再退房。還有的項目在銷售現場都會展示銷控板，但買房人能看到的銷控板，與銷售員手裡的紙面銷控表並不一樣。
　　在業內人士看來，所有樓盤營銷都要避免前期就被戴上“滯銷”“冷清”的帽子，特別是在大勢溫度不高的情況，部分樓盤要想保持“熱銷”就“另闢蹊徑”了。
　　市場前景
　　調控思路變 高端盤將“受寒”
　　北京對高端樓市的總體思路從“有控制”演變為“有調控”，高端項目去化依然成問題
　　日前，北京市政府常務會議上明確，將繼續調控高端市場，“加大稅收、信貸調控力度，實行嚴格的限購政策”，這對於高端市場而言，顯然不算是一個好消息。
　　相比信貸政策的“暖風”，高端市場有調控的思路，從長期來看將使北京高端樓盤“受寒”。
　　高端項目推盤提速
　　北京對於高端市場的定調歷經變化，從“有市場”到後來的“有控制”，最終演變為“有調控”。
　　“高端市場有調控的思路，對於地價較高的項目而言，可能壓力會更大。”京北某高端項目營銷負責人表示。近期，北京不少高端項目已經“聞風而動”。
　　據記者不完全統計，一個多月來，北京樓市共有保利海德公園、臻園、京投銀泰·琨御府等5個高端項目入市，累計向市場新增1047套房源，與上半年高端住宅的總供應量幾近持平。根據亞豪機構數據統計顯示，8月至今（8.1-10.8），北京樓市單價超過5萬元的公寓豪宅共成交424套，均價為67373元/平方米，總金額達48.18億，與去年同期的486套、均價63398元/平方米相比，總體呈現出量跌價漲的趨勢。
　　去化率仍是房企之憂
　　接受記者採訪的多名高端項目負責人，對於市場後期都表示出或多或少的擔憂。
　　“9月份的任務基本完成了，但已經感覺到相當吃力，如果後期相關政策不能有力支持需求端的釋放，成交情況就很難想象了。”某上市房企相關負責人綜合“金九”高端項目的情況坦言，雖然普通的調控政策對於高端客群的影響相對較小，但部分群體需要“賣舊”騰退出購房資格後才能“買新”，這無疑將拉長項目成交的周期。
　　在多數業內入市看來，北京限購政策繼續執行，高端市場的“緊箍咒”就沒有實質性改變。亞豪機構市場部總監郭毅表示，4萬-6萬元/平方米的中高端項目的銷售將會繼續放緩，庫存壓力也會進一步加大。
　　而對於此前坊間流傳“高端有限度放開限購”的傳聞，多數項目已不抱有太多希望。
　　“今年肯定是沒戲。”京東某老牌高端項目負責人告訴記者，目前項目正在取證，感覺對於價格的限制不像年初那般“風聲鶴唳”，但限購持續，項目去化將依然成問題。
　　高價地項目難覓入市時機
　　郭毅表示：“目前已知的近期幾個熱銷項目，或是開發商的降價推盤策略起效，或是真正擁有稀缺地段資源，除此之外，還有更多的高端項目，蓄客和銷售情況並不好。”
　　研究人士認為，比如海德公園、琨御府、華潤萬橡府等的熱銷僅是個案，並不能代表整個高端市場。限購政策的繼續執行，實際上鎖定了未來豪宅市場的需求量。那麼，2013年一些“被豪宅”的地塊，包括位於夏家衚衕、西局、東壩等的高價地，將可能由於市場及定價的風險，無法在今年甚至明年尋找到合理的時機入市。
　　樓盤探訪
　　譽天下
　　新組團溫榆府月內推出
　　日前，記者從位於中央別墅區的長實·譽天下項目瞭解到，10月中下旬，譽天下新組團“溫榆府”將在北京藍色港灣開啟兩場路演活動。溫榆府首批房源預計將在年內亮相。
　　長江實業地產投資有限公司董事郭子威透露，今年，譽天下“瑞景花苑”組團推出180套房源，已售超過120套，銷售金額約13億元。七成左右的去化率也符合項目預期。年內消化掉前期剩餘約60套房源應比較樂觀。溫榆府首批推盤量則將靈活掌握。
　　對於當下別墅等高端產品面臨的市場狀況，郭子威認為還有待觀察。別墅購買人群受限購影響還是比較大，信貸新政帶給別墅市場的利好似乎“不夠直接”。
　　據介紹，溫榆府定價還會繼續譽天下以往平穩略漲的策略，或上浮3%-5%。開發商解釋，支撐這種價格上浮的，是譽天下入市多年來的品牌價值、溫榆府組團品質提升等因素。相對於前期房源，溫榆府組團位置上更靠近溫榆河，最近距離不超過300米；內部細節上，裝修用材、電器品牌也會有相應提升。
　　泛海國際
　　時隔5年二期始入市
　　時隔5年，位於東四環朝陽公園橋東側的泛海國際二期正式入市，這也是朝陽公園板塊供應停滯多年後新增的稀缺產品。根據北京市住建委公開數據顯示，該項目二期房源已於10月1日取得預售許可證，即將推出的是泛海世家的8、9#樓，共80套，預計10月18日開盤銷售，戶型為366、460平方米的大戶型，精裝修，均價為9.5萬元/平方米。另據悉，二期的泛海容郡部分，預計近期也將推出，戶型面積為203平方米，均價為7.5萬元/平米，預計2016年交房，全部為精裝修。
　　據泛海國際北京營銷管理中心副總經理陳浩宇介紹，從樣板間亮相以來，預約前往參觀的意向客戶數字一直在增長。由於項目地塊的稀缺性，對於二期產品的去化率並不擔心。據他透露，泛海國際項目整體仍有土地儲備，未來仍將以打造高端品質項目為主。
　　B10-B11版採寫/新京報記者 張旭 李捷　　（原標題：高端住宅熱銷為何遭質疑？(2)）